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財産分与と自宅

婚姻中、夫婦が共同生活の場所として自宅を取得した場合、清算的財産分与においては、基本的に他の財産と区別されることなく、夫婦財産の清算として処理されることになります。

そして、自宅の取得については、住宅ローンを利用する場合が多く、財産分与においては、自宅の評価額から住宅ローンの残額を控除した残額が清算対象となる財産とされます。

しかし、自宅は単なる財産ではなく、生活の拠点となる財産であるため、単なる財産の清算だけではなく離婚後の扶養の観点を考慮する必要があります。

1. 自宅不動産を売却する場合

財産分与は共有物分割とは異なるため、審判・判決により不動産を売却して売却代金につき分与割合に応じた支払を命じることはできません。

しかし、当事者双方の合意により自宅不動産を売却することは可能です。

その場合には、自宅不動産の評価額から住宅ローンの残額を控除した残額(住宅ローンが残っている場合)を夫婦の財産として清算することになるでしょう。

なお、その際の自宅不動産の評価における不動産業者の査定は、適正妥当な評価額の算定と実際に売却する際の不動産業者の選択に資するため複数の業者に依頼することを勧めます。

オーバーローンの場合

自宅不動産の評価額を住宅ローンの残額が上回る場合すなわちオーバーローンの場合には、当該自宅不動産は、実質的には負の財産であり、財産分与の対象にはならないものとされています。

もちろん、そのような場合でも当事者の合意により売却することは可能です。

しかし、オーバーローンの自宅不動産を売却する場合には、残ローンの支払という問題が生じます。

このとき、当然に残ローンを折半して負担することにはなりません。また、ローン支払中の自宅不動産には、抵当権が設定されていることが多く、売却した場合には、ローン会社から残ローンの一括請求を求められる場合があるので注意が必要です。

Q.オーバーローンのため財産分与の対象とならず、ローン、所有権ともに元夫である私名義の自宅があります。離婚後も元妻がこの自宅に住み続けていますが、私は何らかの請求ができますか。

A.この場合には、

  1. ①夫婦共有持分:自宅評価額×共有財産からの出資額/購入価額
  2. ②妻固有の持分:自宅評価額×妻の頭金/購入価額
  3. ③妻の取得額:①×½+②
により算定します。

2. 自宅不動産を維持する場合

⑴ 自宅不動産の査定方法

自宅の査定方法としては、当事者間の合意があれば、固定資産評価額でも構わないとされています。

しかし、一般に固定資産評価額は低額となるため、代償金を取得する側が納得せず合意に至らない場合が多いでしょう。

無用な争いを避けるためには、複数の不動産業者の査定の平均を基準とする方法が考えられます。

自宅不動産の評価額を巡り対立が激しい場合には、相応の費用を負担して、不動産鑑定士による鑑定結果を基準とすることもあります。

なお、鑑定を利用する際には、鑑定費用の負担の問題や鑑定結果については異議を唱えないことを合意するなど事前に当事者間において協議しておくとよいでしょう。

⑵ 自宅不動産の取得者とローン支払の問題

自宅不動産を維持する場合には、その取得者と清算方法が問題となります。以下、場合分けして説明します。

ア 住宅ローンの残っていない場合

住宅ローンの残っていない場合には居住を継続する配偶者に自宅不動産を取得させ、分与額との差額が生じる場合には、代償金を支払わせることで大きな問題は起きないでしょう。

イ 住宅ローンの残っている場合
❶住宅ローン債務者と居住を継続する配偶者とが同一の場合

たとえば、夫が住宅ローンの債務者であり、離婚後、妻は別の居住先を確保して生活することにして、夫は従前どおり自宅において生活するような場合には、夫に自宅不動産を取得させ、
自宅不動産評価額から住宅ローンの残額を控除した夫婦全体財産に分与割合を乗じた分与額を夫から妻に対して代償金として支払わせることになるでしょう。

なお、このときオーバーローンであれば、分与すべき財産はないため、夫から妻に対する金銭支払は生じません。

❷住宅ローン債務者と居住を継続する配偶者とが異なる場合

たとえば、夫が住宅ローンの債務者であり、離婚後、妻は子どもと従前どおり自宅において生活することにして、夫は別の居住先を確保して生活する場合には、妻に自宅不動産を取得させ、住宅ローン債務者を夫から妻に変更する方法や(もっとも、債務者の変更には債権者であるローン会社の承諾を必要とします。)、債務者はそのままにして実質的負担者は妻とする(夫名義の口座に妻がローン返済分を入金するなど。)方法が考えられます。

しかし、このような方法は、自宅不動産を取得する配偶者の代償金の支払やローン支払能力を前提としており、専業主婦(夫)のように、離婚後のローンの支払を期待できない場合には適切な方法とはいえません。

したがって、自宅不動産の居住を継続する配偶者の代償金の支払やローン負担を期待できないときには、住宅ローン債務者の居住しない不動産のローン返済の継続を十分期待できるような場合を除いて、
住宅ローン債務者に自宅不動産を取得させ、居住を継続する配偶者に対する自宅不動産の利用権(使用貸借権や賃借権など)を設定する方法により対応すべきでしょう。

なお、自宅不動産がオーバーローンの状態において、住宅ローンの債務者と居住を継続する配偶者とが異なるときに自宅不動産について居住を継続する配偶者に取得させるとすれば、
債務者である配偶者は居住しない不動産のローンを返済することになり、
他方、居住を継続する配偶者は特段の金銭負担なく自宅不動産を取得することになり極めて不公平な結果が生まれてしまいます。

そこで、そのような場合には、自宅不動産を取得する配偶者との内部的関係としてローン返済の負担の合意や他の財産の給付を求めるなどの対応を必要とします。

3. 名義変更

財産分与を理由とする自宅不動産の所有者の名義変更は夫婦間の合意に基づいて登記の申請することにより可能です。

しかし、住宅ローン会社との契約上、名義変更に債権者の承諾を必要としていることが多く、債権者である金融機関が、名義変更を承諾してくれる可能性は極めて低いでしょう。

そこで、名義変更するためには、親等からお金を借入れ、金融機関に一括返済したうえで、親に債務を返済していく等の方法をとることになります。

なお、離婚を強く望むため、妻が自宅に住み続けることを認めると共に夫がローンを支払い続け完済した時に名義も妻に変更するという条件を提案する男性相談者が一定割合おられます。

このような解決は、妻から見ても夫がローンの支払いを怠った場合には抵当権が実行されてしまいますし、住宅ローン約款に基づき、自宅を第三者に処分した場合には期限の利益を失い、一括返済しなければならなくなってしまう場合もあります。

また、通常離婚時の財産分与には贈与税がかからない扱いがされているところ、離婚後長期間経過後の名義変更には贈与税が課される危険がありますのでご注意ください。

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