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離婚と住宅ローン

1. 離婚の際の住宅ローンの問題

マンションのイラスト

離婚の際にまだ住宅ローンを支払っている家庭は、一般的によくあることだと思います。
住宅は財産分与の対象となりますが、住宅ローン債務が残っている住宅を分与する場合には、

(a) 住宅をどのように処分するか
(b) 住宅ローンを誰が負担するか

ということが問題になります。

2. 住宅ローンは誰が借りているか、保証人になっているか

住宅ローンを借りる場合に、

(a) 夫婦の一方だけが債務者になっているのか
(b) 夫婦が連帯して債務者になっているのか

で、問題の所在も変わってきます。
夫婦の一方だけが債務者であれば、銀行等の金融機関との関係では、債務者だけが返済義務を負い、債務者になっていない方は返済義務を負いません。

しかし、夫婦が連帯債務者になっている場合には、夫婦の両方ともが、債権者(銀行など)に対して、負債の全額を支払う義務があります。

また、夫婦の一方が、他方の連帯保証人になっている場合も多く見られます。
この場合、連帯保証人は、主債務者(銀行等からお金を借りている者)が支払を滞らせた場合には、主債務者に代わって支払う義務があります。
そのため、連帯保証人になった場合には、主債務者と同じ義務が課される可能性がありますので、注意が必要です。

3. 不動産の価値はどれくらいか

住宅ローン債務の残っている物件を分与する際に、問題となるのはその物件の価格です。
住宅ローンの残債務額よりも物件の時価が、高い場合と低い場合(いわゆるオーバーローン)の2通りが考えられます。

この場合は、不動産を売却して、売却益から住宅ローンの残債務及び諸経費を控除した残金を財産分与の対象財産として評価すればよいでしょう。

一方が不動産を取得するのであれば、売却益から住宅ローンの残債務を差し引いた額相当分を財産分与として評価することになります。もっとも、この場合は、不動産を取得しない方が住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人になっていないかを確認した方がいいでしょう。→2参照

この場合、不動産の価値が計算上マイナスとなるため、財産分与の対象とならない扱いとなることが多いです。しかし、離婚後の不動産の扱いについては決めておく必要があるでしょう。

(a) 夫(妻)の単独名義の不動産に、夫(妻)が住宅ローンを組み、
夫(妻)がそのまま不動産に住み続ける場合

この場合、特に問題は生じません。しかし、妻(夫)が住宅ローンの連帯保証人になっている場合には、連帯保証人を外してもらうよう交渉しましょう。

(b) 夫(妻)の単独名義の不動産に、夫(妻)が住宅ローンを組み、
妻(夫)がそのまま不動産に住み続ける場合

住宅ローンは、あくまで債務者が不動産に住み続けることを条件として融資されます。そのため、そもそも住宅ローン返済者ではない者が住むことができるか、金融機関に確認する必要があります。 以下は、金融機関の了解を経たことを前提としています。

夫(妻)から妻(夫)に対して、特に家賃をとらずに無償もしくは著しい廉価で住まわせる場合は、法律上は使用貸借となります(民法593条)。 それに対して、家賃を取る場合には、賃貸借となります(民法601条)。 この場合、夫(妻)がきちんとローンを支払い続けてくれるか注意する必要があります。

通常、住宅ローンの残っている不動産には、金融機関が、支払いが滞った場合に備えて抵当権を設定しています。ローンの支払いが滞ると、金融機関は何度かの催促の後、最終的に抵当権を実行し、不動産を競売にかけて、その売却金額から債権の回収をします。

すなわち、この場合、不動産が競売にかけられてしまうため、妻(夫)は不動産に住み続けることができなくなってしまうのです。また、妻(夫)が連帯保証人になっている場合には、妻(夫)に請求が来ます。

(c) 夫婦共有名義の不動産に夫(妻)が住宅ローンを組んでいる場合
住宅ローンを組んでいる夫(妻)が、他方の持分を買い取り、単独名義にすることが考えられます。
単独名義にした後に、夫(妻)が住む場合には ⑴ を、妻(夫)が住む場合には(2)を参照してください。

(d) 夫婦共有名義の不動産に夫婦が共に債務者となって住宅ローンを組んでいる場合
この場合、一方の持分を他方が買い取り、住宅ローンの債務者も一人にすることが考えられます。一方が借り換えをすることで、これを実現することも可能です。

4. 住宅ローン自体は折半されないのか

夫婦の財産が分与されるなら、夫婦の負債も分与されるのではないかという考え方も出来ます。
そうすると、住宅ローンも夫婦で折半されないのでしょうか。

財産の場合には、誰のものか分からない財産は共有と推定されますが(民法762条3項)、負債の場合には、誰かが夫婦の一方を借主として貸しているはずですから、このように誰が返済義務を負うかが明確な点が財産の場合とは異なると言えます。
また、財産分与は、最終的には裁判所が一切の事情を考慮して決定します(民法768条3項)。
そのため、裁判官の裁量が大きいところであると言えます。

その結果、負債についても折半するというような判断はあまりみられないというのが実情のようです。
論理的には、住宅ローンも夫婦共同で作った負債であるから、夫婦で折半することも考えられ得るとは思いますが、実際には、簡単には認められないようです。

そのため、負債も折半されるべきと考える場合には、連帯債務者になるか、連帯保証人にする方が手っ取り早いと思います。

5. 住宅ローンのある物件の分与は複合的な問題

住宅ローン債務のある物件については、債務の額が非常に大きく、また、誰が住むか等の問題もあり、いろいろな点で問題になります。

そして、上記の名義人が誰か、連帯債務者・連帯保証人になっているか、だけでなく、誰が頭金を出したか、誰がローンを払っていたか、離婚後誰が住むことになるか等も絡み、非常に複雑な問題に発展することもよくあります。

このように、住宅ローンのある物件を財産分与の対象とすることは、一筋縄ではいかない複雑な問題を解決しなければならず、非常に骨の折れる交渉となります。

財産分与について詳しくはこちらをご覧ください。

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2024年1月

令和6年1月22日に名古屋家庭裁判所にて婚姻費用分担審判申立事件について審判が出ました。

令和6年1月22日に名古屋家庭裁判所岡崎支部にて婚姻費用分担調停申立事件について調停が成立しました。

令和6年1月24日に名古屋家庭裁判所にて婚姻費用分担調停申立事件について調停が成立しました。

令和6年1月25日に名古屋家庭裁判所半田支部にて執行官に子の引渡しを実施させる決定申立事件について決定が出ました。

令和6年1月25日に岐阜家庭裁判所にて婚姻費用分担調停申立事件について調停が成立しました。

令和6年1月31日に名古屋高等裁判所にて強制執行停止申立事件(特別抗告提起事件)について決定が出ました。

令和6年1月31日に名古屋高等裁判所にて強制執行停止申立事件(抗告棄却申立事件)について決定が出ました。

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