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離婚と住宅ローン

１　離婚の際の住宅ローンの問題

離婚の際にまだ住宅ローンを支払っている家庭は、一般的によくあることだと思います。
その際に、財産分与が問題となります。
住宅ローン債務がある場合、住宅は財産として分与の対象となりますが、逆に住宅ローンも、誰が負担すべきかが問題となります。
ですから、住宅ローン債務が残っている住宅を分与する場合には、
（a）住宅をどのように処分するか
(ｂ)住宅ローンを誰が負担するか
ということが問題になります。

２　住宅は誰の名義か

住宅購入の際に、夫婦の一方が頭金を出すや、夫婦共働きでローンを返していく予定でいるために、住宅を共有名義にする例が増えてきていると思います。
その際に、通常、夫婦の共有であろうとも、不動産の全体に抵当権が設定されることが多いです。
抵当権を住宅の全体に設定された場合には、住宅ローンが延滞されたときに、住宅全部が競売にかけられるおそれがあります。
また、夫婦の共有として登記がなされている場合には、実質的に夫婦の共有財産であるから半分ずつに分けるのか、共有持分の割合で分けることを予定していたのかが争いになることもあります。

３　住宅ローンは誰が借りているか、保証人になっているか

住宅ローンを借りる場合に、
（a）夫婦の一方だけが債務者になっているのか
（b)夫婦が連帯して債務者になっているのか
で、問題の所在も変わってきます。
夫婦の一方だけが債務者であれば、銀行等の金融機関との関係では、債務者だけが返済義務を負い、債務者になっていない方は返済義務を負いません。
しかし、夫婦が連帯債務者になっている場合には、夫婦の両方ともが、債権者（銀行など）に対して、負債の全額を支払う義務があります。
また、夫婦の一方が、他方の連帯債務者になっている場合も多く見られます。
この場合、連帯債務者は、主債務者（銀行等からお金を借りている者）が支払を滞らせた場合には、主債務者に代わって支払う義務があります。
そのため、連帯債務者になった場合には、主債務者と同じ義務が課される可能性がありますので、注意が必要です。

４　不動産の価値はどれくらいか

住宅ローン債務の残っている物件を分与する際に、問題となるのはその物件の価格です。
住宅ローンの残債務額よりも物件の時価が、高い場合と低い場合（いわゆるオーバーローン）の２通りが考えられます。

　⑴　住宅ローンの残債務額よりも物件の時価が高い場合

物件に価値がありますので、時価額から住宅ローンの残債務額を引いた残りの額を財産分与対象財産の価値として、夫婦で分けることになると思います。
住宅ローンが延滞された時には、抵当権が設定されている以上、競売により、少なくとも住宅ローンの部分については、優先的に債権者への返済に充当されてしまうため、住宅ローン部分についてはその分の価値がないと考えられるためです。
このような場合、住宅の分与方法としては、住宅を任意売却し、売却金額から住宅ローンを返済し、諸経費を控除した残金について夫婦で分けたり、夫婦の一方が住宅に住んで住宅ローンを全額返済し続け、不動産の時価額から住宅ローンの残債務額等を控除した残りの金額に相当する部分について財産分与の対象として、夫婦の一方が他方に金銭を支払うことで解決するなど、いろいろな分け方が考えられます。

　⑵　住宅ローンの残債務額よりも物件の時価が低い場合

残念ながら、物件は財産分与の対象ではないという考え方が多いかと思います。
その理由として、物件の価値を上回る住宅ローンが残っており、抵当権に基づいて競売されれば、住宅の名義人の手元には一銭も残らないからです。
離婚に伴い住居を清算するという観点からは、このような帰結になってしまいます。

５　住宅ローン自体は折半されないのか

夫婦の財産が分与されるなら、夫婦の負債も分与されるのではないかという考え方も出来ます。
そうすると、住宅ローンも夫婦で折半されないのでしょうか。
財産の場合には、誰のものか分からない財産は共有と推定されますが（民法７６２条３項）、負債の場合には、誰かが夫婦の一方を借主として貸しているはずですから、このように誰が返済義務を負うかが明確な点が財産の場合とは異なると言えます。
また、財産分与は、最終的には裁判所が一切の事情を考慮して決定します（民法７６８条３項）。
そのため、裁判官の裁量が大きいところであると言えます。
その結果、負債についても折半するというような判断はあまりみられないというのが実情のようです。
論理的には、住宅ローンも夫婦共同で作った負債であるから、夫婦で折半することも考えられ得るとは思いますが、実際には、簡単には認められないようです。
そのため、負債も折半されるべきと考える場合には、連帯債務者になるか、連帯保証人にする方が手っ取り早いと思います。

６　住宅ローンのある物件の分与は複合的な問題

住宅ローン債務のある物件については、債務の額が非常に大きく、また、誰が住むか等の問題もあり、いろいろな点で問題になります。
そして、上記の名義人が誰か、連帯債務者・連帯保証人になっているか、だけでなく、誰が頭金を出したか、誰がローンを払っていたか、離婚後誰が住むことになるか等も絡み、非常に複雑な問題に発展することもよくあります。
このように、住宅ローンのある物件を財産分与の対象とすることは、一筋縄ではいかない複雑な問題を解決しなければならず、非常に骨の折れる交渉となります。

 

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